Guia Practica para Calcular la Mora en Propiedad Horizontal
Todo lo que un administrador PH necesita saber sobre intereses de mora: base legal, tasa de usura, calculo mes a mes, errores fatales que generan demandas y como automatizar el proceso sin riesgo.
Que dice la Ley 675 sobre la mora?
La Ley 675 de 2001 establece en su Articulo 30 que el retardo en el pago de expensas comunes causara intereses de mora. Esto significa que cuando un copropietario no paga su cuota de administracion dentro del plazo establecido, la copropiedad tiene derecho, y en muchos casos la obligacion, de cobrar intereses sobre ese saldo vencido.
La ley no fija una tasa de interes especifica. Deja esta decision a la asamblea de copropietarios, con un techo legal claro: la tasa de mora no puede superar la tasa maxima de interes moratorio vigente, conocida como tasa de usura.
Articulo 30, Ley 675 de 2001: "El retardo en el pago de expensas causara intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interes bancario corriente, sin perjuicio de que la asamblea general, con quorum calificado, establezca un interes inferior."
Esto implica dos cosas fundamentales: (1) la tasa por defecto legal es 1.5 veces el interes bancario corriente, y (2) la asamblea puede fijar una tasa menor, pero nunca mayor. Cobrar por encima de este limite convierte el cobro en usura, lo cual es un delito en Colombia.
La tasa de usura: el techo legal
La Superintendencia Financiera de Colombia certifica trimestralmente el interes bancario corriente y con ello se determina la tasa de usura. Para efectos de expensas comunes en propiedad horizontal, el limite es 1.5 veces el interes bancario corriente certificado.
Al momento de publicar esta guia (abril 2026), la tasa de interes bancario corriente para creditos de consumo y ordinario es del 19.39% efectivo anual. Por lo tanto, el techo para mora en PH es del 29.09% efectivo anual (19.39% x 1.5).
Importante: La tasa de usura cambia cada trimestre. Antes de aplicar mora, siempre verifica la tasa vigente en la pagina de la Superintendencia Financiera. Usar una tasa desactualizada puede generar cobros ilegales.
Si la asamblea de tu copropiedad no ha fijado una tasa de mora especifica en el reglamento o por decision de asamblea, se aplica automaticamente el tope legal: 1.5 veces el interes bancario corriente.
Calculo de mora: mes a mes, no por dia
Este es uno de los puntos donde mas se equivocan los administradores. La mora en propiedad horizontal se calcula por MES COMPLETO vencido, no por dia. Esto es diferente al sistema bancario donde los intereses se causan diariamente.
La razon es simple: las cuotas de administracion tienen periodicidad mensual. Un copropietario que paga el dia 15 en lugar del dia 5 no genera un mes de mora, simplemente pago tarde en el mismo periodo. La mora se causa cuando el periodo completo queda sin pago.
Regla de oro: La mora se calcula sobre meses COMPLETOS vencidos. Si la cuota de enero no se pago y estamos en marzo, hay 2 meses de mora. No se calculan dias individuales.
Para convertir la tasa efectiva anual a una tasa mensual, se usa la formula de equivalencia financiera: tasa mensual = (1 + tasa anual)^(1/12) - 1. Con una tasa del 29.09% EA, la tasa mensual equivalente es aproximadamente 2.15%.
Ejemplo practico de calculo
Veamos un caso concreto. Supongamos una copropiedad con estas condiciones:
- Cuota de administracion mensual: $350,000 COP
- Fecha limite de pago: dia 10 de cada mes
- Tasa de mora fijada por la asamblea: 1.5 veces el interes bancario corriente (tope legal)
- Tasa mensual equivalente: 2.15%
Si un copropietario no paga la cuota de enero y estamos liquidando a marzo 31:
Mes 1 vencido (febrero): $350,000 x 2.15% = $7,525 COP
Mes 2 vencido (marzo): ($350,000 + $7,525) x 2.15% = $7,687 COP (si la asamblea aprobo interes compuesto)
Total mora acumulada: $15,212 COP
Si la asamblea definio interes simple (sin capitalizar), el calculo seria: $350,000 x 2.15% x 2 meses = $15,050 COP. La diferencia es menor en periodos cortos pero se amplia significativamente en deudas de largo plazo.
Ojo: El reglamento de propiedad horizontal o la asamblea deben definir si se aplica interes simple o compuesto. Si no se especifica, lo mas conservador (y recomendable) es aplicar interes simple para evitar disputas.
5 errores fatales al cobrar mora
Estos son los errores que vemos con mas frecuencia en copropiedades colombianas. Cualquiera de ellos puede invalidar el cobro de mora o generar problemas legales para el administrador.
1. Cobrar mora por dia
Como explicamos, la mora en PH es por mes completo vencido. Cobrar intereses diarios sin base legal genera cobros excesivos y disputas innecesarias con los copropietarios.
2. Superar la tasa de usura
Si la asamblea fijo una tasa del 3% mensual pero la tasa de usura vigente equivale a 2.15% mensual, el cobro es ilegal. Siempre verifica que la tasa aprobada no supere el tope vigente al momento de aplicarla.
3. No actualizar la tasa trimestralmente
La Superintendencia Financiera actualiza la tasa cada trimestre. Si tu copropiedad aplica el tope legal, debes actualizar el calculo cada tres meses. Aplicar una tasa de un trimestre anterior puede resultar en cobros superiores al limite legal.
4. Cobrar mora sin acta de asamblea
Aunque la Ley 675 autoriza el cobro de mora, la tasa especifica debe estar respaldada por decision de asamblea o por el reglamento de propiedad horizontal. Cobrar una tasa arbitraria sin soporte documental debilita cualquier proceso de cobro ejecutivo.
5. No discriminar mora en la cuenta de cobro
La cuenta de cobro debe mostrar claramente: capital adeudado, tasa aplicada, periodo de mora y valor de los intereses. Mezclar todo en un solo monto genera desconfianza y dificulta la conciliacion con el copropietario.
Pronto pago y su relacion con la mora
El pronto pago (descuento por pago anticipado) y la mora son dos caras de la misma moneda. Ambos son herramientas para incentivar el pago oportuno de las cuotas de administracion.
El pronto pago es un descuento que se aplica cuando el copropietario paga antes de una fecha limite (por ejemplo, antes del dia 5 del mes). La mora es el recargo que se aplica cuando paga despues de la fecha limite.
Regla clave: El descuento de pronto pago se aplica MES A MES, no de forma acumulada. Si un copropietario paga 3 meses por adelantado, el pronto pago aplica sobre cada cuota individual, no sobre el total.
Tanto el porcentaje de pronto pago como la fecha de corte deben estar aprobados por la asamblea de copropietarios. El administrador no puede crear ni modificar estas condiciones unilateralmente.
Cobro ejecutivo: cuando la mora no se paga
El Articulo 48 de la Ley 675 establece que las expensas comunes, incluyendo los intereses de mora, constituyen titulo ejecutivo. Esto significa que la copropiedad puede iniciar un proceso ejecutivo ante un juez civil para cobrar la deuda sin necesidad de un proceso ordinario previo.
Para que el titulo ejecutivo sea valido, necesitas:
- Certificacion del administrador con el saldo adeudado (capital + intereses de mora discriminados)
- Copia del reglamento de propiedad horizontal
- Acta de asamblea donde se aprobaron las expensas y la tasa de mora
- Copia de la cuenta de cobro enviada al copropietario
Un calculo de mora bien documentado fortalece el titulo ejecutivo. Un calculo con errores (tasa superior a la legal, mora por dia, sin soporte de asamblea) puede ser objetado por el deudor y debilitar el proceso judicial.
Que debe definir la asamblea sobre la mora?
La asamblea de copropietarios es el organo competente para definir las condiciones del cobro de mora. Estas son las decisiones que debe tomar, idealmente durante la asamblea ordinaria anual:
- Tasa de interes moratorio: puede ser la tasa legal (1.5x IBC) o una inferior. Nunca superior.
- Tipo de interes: simple o compuesto. Definir si los intereses se capitalizan o no.
- Fecha limite de pago: el dia del mes hasta el cual se puede pagar sin generar mora.
- Politica de cobro: despues de cuantos meses de mora se inicia cobro prejudicial y luego ejecutivo.
- Pronto pago: porcentaje de descuento y fecha de corte para obtenerlo.
Todas estas decisiones deben quedar consignadas en el acta de asamblea. El administrador ejecuta lo que la asamblea decide, no tiene facultad para modificar estos parametros por su cuenta.
Calcula la mora sin errores con PropLogica
PropLogica automatiza el calculo de mora en propiedad horizontal aplicando las reglas correctas: por mes completo vencido, respetando la tasa de usura vigente y las condiciones aprobadas por la asamblea.
- Calculo automatico de mora por mes vencido, nunca por dia, como lo exige la Ley 675.
- Actualizacion de la tasa de usura vigente para que nunca superes el limite legal.
- Cuentas de cobro con desglose claro: capital, mora, pronto pago y saldo a favor.
- Historial completo de pagos y mora por unidad, listo para cobro ejecutivo si es necesario.
- Estados de cuenta automaticos enviados por WhatsApp y correo a cada copropietario.