Decreto 768 de 2025: Lo Que Todo Administrador PH Debe Saber
El decreto que cambio las reglas del juego para la propiedad horizontal en Colombia. Te explicamos que significa para tu gestion diaria — sin lenguaje juridico.
Que es el Decreto 768 de 2025?
El 7 de julio de 2025 el Gobierno Nacional expidio el Decreto 768. En pocas palabras: es una norma que reglamenta como se aplica el Codigo de Policia (Ley 1801 de 2016) dentro de las copropiedades sometidas a propiedad horizontal. Si administras un edificio, conjunto residencial, centro comercial o cualquier copropiedad en Colombia, este decreto te afecta directamente.
Ojo: el Decreto 768 NO reemplaza la Ley 675 de 2001. La Ley 675 sigue siendo la columna vertebral de la propiedad horizontal. Lo que hace el Decreto 768 es agregar una capa de convivencia y orden policial encima. Piensalo asi: la Ley 675 es la estructura del edificio y el Decreto 768 son las reglas de convivencia dentro de ese edificio.
El Decreto 768 modifica el Decreto 1070 de 2015, agregando un nuevo Capitulo XVIII dedicado exclusivamente a los espacios de propiedad horizontal. Aplica a TODAS las copropiedades: residenciales, comerciales y de uso mixto.
En la practica, esto significa nuevas obligaciones para administradores, nuevos poderes para la policia y los alcaldes, y nuevas reglas sobre temas tan cotidianos como las camaras de seguridad, las mascotas y el uso de zonas comunes.
Residencial
Comercial
Uso mixto
Ojo: Sin periodo de transicion
Aqui viene lo importante. A diferencia de muchas normas en Colombia que dan meses o incluso anos para adaptarse, el Decreto 768 entro en vigencia de forma inmediata. No hay periodo de gracia. No hay fecha limite futura. Si tu copropiedad no cumple, ya esta en falta.
Atencion administradores:
A diferencia de otras normas, el Decreto 768 no establece un periodo de transicion. Tu copropiedad debe cumplir desde ya. No puedes esperar a la proxima asamblea para tomar accion.
Que significa esto en la practica? No puedes decir "lo dejamos para la asamblea de marzo". Las medidas que no requieren aprobacion de asamblea (como tener el reglamento en porteria o crear el censo de mascotas) deben implementarse de inmediato. Para los cambios que si necesitan asamblea, al menos debes tener un plan de accion documentado.
Privacidad y camaras de seguridad
Articulo 2.2.8.18.12.1.1 del Decreto 768
Esta es una de las novedades mas importantes del decreto. Las fotografias, videos y audios obtenidos sin consentimiento de la persona son INADMISIBLES en procedimientos policiales. Traducido: si alguien te graba sin tu permiso, esa grabacion no sirve como prueba ante la policia.
Las camaras de seguridad siguen siendo validas, pero con condiciones:
Las camaras en zonas comunes (pasillos, ascensores, parqueaderos, lobbies) siguen siendo completamente legales. Pero deben cumplir con la ley de habeas data y los residentes deben estar informados de su existencia mediante senalizacion visible.
- Camaras en pasillos, ascensores, parqueaderos y lobbies — con senalizacion y cumplimiento de habeas data
- Camaras en zonas comunes que los residentes conocen y que estan senalizadas
- Camaras que apuntan a espacios privados: ventanas, balcones, interiores de apartamentos
Ejemplo practico:
Tu vecino te graba desde su balcon mientras tu discutes con alguien en tu terraza. Esa grabacion ya no sirve como prueba en un procedimiento policial. Fue obtenida sin tu consentimiento en un espacio que, aunque visible, es privado.
Que debes hacer como administrador: revisa la ubicacion de todas las camaras del edificio. Asegurate de que ninguna apunte a espacios privados. Actualiza la senalizacion de camaras en las zonas comunes. Y si tienes un sistema de CCTV, verifica que cumpla con la normativa de habeas data.
Nuevas obligaciones del administrador
El Decreto 768 le suma responsabilidades al administrador. Algunas ya eran buenas practicas; ahora son obligaciones legales con multas de respaldo.
Entrega obligatoria de documentos
Las actas de asamblea y demas documentos no confidenciales DEBEN entregarse cuando un copropietario los solicite. Negarse sin justificacion puede costarte una multa de ~$759.200 COP (Multa Tipo 4).
Reglamento disponible en porteria
El reglamento de propiedad horizontal debe estar disponible en porteria para consulta policial en todo momento. Si la policia llega y no lo encuentra, tienes un problema.
Informes financieros trimestrales
Ya no basta con el informe anual. Ahora debes presentar informes financieros trimestrales en formato claro y accesible para todos los copropietarios.
Contratacion transparente
Todos los contratos de servicios (vigilancia, aseo, mantenimiento) deben ser transparentes y estar disponibles para revision de los copropietarios.
Convocatoria con 10 dias de antelacion
Las convocatorias a asamblea deben enviarse con minimo 10 dias de anticipacion. Esto es adicional a lo que ya establece la Ley 675.
Cuidado: Si un copropietario te pide las actas de la asamblea y te niegas sin justificacion legal, el alcalde puede obligarte a entregarlas Y multarte con ~$759.200 COP. No es una sugerencia.
Censo de mascotas obligatorio
Articulo 2.2.8.18.12.1.6 del Decreto 768
Si, ahora tienes que saber cuantos perros, gatos y hamsters viven en tu edificio. El Decreto 768 establece que TODAS las copropiedades deben mantener un censo actualizado de mascotas. Y no es solo para tener el dato: la policia puede pedirlo en cualquier momento.
Censo general de mascotas
Todas las copropiedades deben mantener un registro actualizado de las mascotas que habitan en el edificio o conjunto. Debe estar disponible para inspeccion policial en cualquier momento.
Razas de manejo especial
Las razas consideradas potencialmente peligrosas requieren registro municipal vigente y poliza de responsabilidad civil. Si el dueno no cumple, el animal puede ser DECOMISADO.
Esto aplica especialmente a razas de manejo especial (las que la normativa colombiana considera potencialmente peligrosas). Para estas razas, el propietario debe tener registro municipal vigente y una poliza de responsabilidad civil. Si no cumple, las autoridades pueden decomisar al animal.
Consejo practico: crea un formulario sencillo para recoger la informacion de mascotas. Nombre del propietario, apartamento, tipo de animal, raza, nombre de la mascota. Mantenlo en porteria junto al reglamento. No tiene que ser un sistema complejo — solo completo y actualizado.
Actividades economicas en zonas comunes
Articulo 2.2.8.18.12.1.5 del Decreto 768
Tu copropiedad alquila el salon social para fiestas? Cobra por el uso del gimnasio? Arrienda espacios para eventos? Ahora necesita permisos como si fuera un negocio. El decreto establece que cualquier actividad economica en zonas comunes requiere el cumplimiento completo de la normativa comercial.
- Concepto de uso del suelo favorable
- Certificado de bomberos vigente
- Cumplimiento de obligaciones tributarias (impuestos municipales)
El incumplimiento de estos requisitos puede llevar al cierre permanente de la actividad. No es una multa menor: estamos hablando de que te pueden cerrar el salon social o la zona de coworking.
Un tema que vale la pena mencionar: las operaciones de arriendo a corto plazo (tipo Airbnb) en zonas comunes podrian caer bajo esta regulacion. Si tu copropiedad tiene apartamentos que funcionan como hospedaje temporal y usan zonas comunes como parte del servicio, conviene revisar el cumplimiento.
Poderes de la policia y el alcalde
Esta es probablemente la seccion que mas va a sorprender a muchos administradores. El Decreto 768 le da nuevos poderes significativos tanto a la policia como a los alcaldes municipales sobre la vida interna de las copropiedades.
Declaracion de interes publico
Los alcaldes pueden declarar las actividades en zonas comunes como asuntos de "interes publico". Esto les permite intervenir directamente en la regulacion de estos espacios.
Horarios obligatorios
El alcalde puede establecer horarios obligatorios de funcionamiento para salones sociales, zonas de BBQ, canchas deportivas y otras areas comunes. Esto puede ir por encima de lo que haya decidido la asamblea.
Revision de decisiones de asamblea
Si hay impactos graves de convivencia, el alcalde puede ANULAR decisiones de la asamblea de copropietarios. Esto es un cambio importante en la autonomia de las copropiedades.
La policia puede expulsar a ocupantes no autorizados de zonas comunes en 48 horas, sin necesidad de proceso judicial. Esto aplica a: parqueos no autorizados, estructuras irregulares en zonas comunes, invasion de espacios compartidos.
Para los administradores, esto es un arma de doble filo. Por un lado, ahora tienes apoyo policial directo para resolver problemas que antes requerias un abogado y meses de tramites. Por otro lado, la policia y el alcalde tambien pueden intervenir en decisiones que antes eran 100% internas de la copropiedad.
Protecciones en ventanas y fachadas
Articulo 2.2.8.18.12.1.3 del Decreto 768
Buenas noticias para los residentes. El Decreto 768 establece de forma EXPLICITA que ciertas protecciones en ventanas y fachadas ya no pueden ser prohibidas por el reglamento de propiedad horizontal. Esto resuelve un conflicto que existia en muchas copropiedades.
Ahora estan PERMITIDOS y no se pueden prohibir:
- ✅Vidrios insonorizados — para proteccion contra el ruido exterior
- ✅Peliculas de proteccion solar — para control termico y ahorro energetico
- ✅Blindajes de seguridad — para proteccion contra robos e impactos
- ✅Vitrales y esmerilados — para privacidad y decoracion
Si tu reglamento de propiedad horizontal dice que no puedes poner pelicula solar en tus ventanas o instalar vidrios blindados, esa regla ya no aplica. El Decreto 768 tiene jerarquia superior al reglamento interno.
Multas y sanciones: los numeros concretos
Hablemos de plata. El Decreto 768 no solo establece obligaciones, sino que les pone precio a los incumplimientos. Aqui van las sanciones mas importantes:
Negarse a entregar documentos
Multa Tipo 4 = 16 SMDLV = ~$759.200 COP. Aplica cuando el administrador se niega a entregar actas u otros documentos no confidenciales a un copropietario que los solicita.
Actividades comerciales sin permisos
Entre 70 y 400 SMLMV. Dependiendo de la gravedad, estamos hablando de entre ~$91 millones y ~$520 millones COP. Esto aplica a actividades economicas en zonas comunes sin los permisos requeridos.
Multas internas de la PH
Las multas que la copropiedad impone a los residentes por incumplimientos internos (ruido, mascotas sin correa, etc.) no pueden superar el valor de UNA cuota de administracion mensual.
Razas peligrosas sin registro
El incumplimiento de los requisitos para razas de manejo especial (registro municipal + poliza de responsabilidad civil) puede resultar en el decomiso del animal.
Como ves, las multas no son simbolicas. Especialmente la de actividades comerciales sin permisos, que puede llegar a cientos de millones de pesos. Vale la pena tomarse esto en serio.
Que debe hacer ahora como administrador?
No te abrumes. Aqui tienes un plan de accion organizado por prioridad y plazo. Ve paso a paso.
Inmediato (0-30 dias)
- Crear el censo de mascotas y dejarlo disponible en porteria
- Dejar una copia del reglamento de propiedad horizontal en porteria para consulta policial
- Establecer un protocolo de entrega de documentos: quien los pide, como se entregan, en que plazo
Corto plazo (30-60 dias)
- Actualizar el manual de convivencia para reflejar las nuevas disposiciones del decreto
- Auditar la ubicacion y senalizacion de todas las camaras de seguridad del edificio
- Capacitar al personal de seguridad y porteria sobre las nuevas reglas
Mediano plazo (60-90 dias)
- Regularizar cualquier actividad comercial en zonas comunes (permisos, bomberos, impuestos)
- Preparar las modificaciones necesarias al reglamento de propiedad horizontal
- Documentar el cumplimiento de cada punto del decreto para tener evidencia ante cualquier requerimiento
Para la proxima asamblea (2026)
Incluye el Decreto 768 como punto del orden del dia. Presenta un informe de cumplimiento. Propone las modificaciones al reglamento que sean necesarias. No dejes este tema para despues — los copropietarios y la policia esperan que ya estes al dia.
Como te ayuda PropLogica a cumplir el Decreto 768?
Administrar una copropiedad ya era complejo con la Ley 675. Ahora con el Decreto 768, las obligaciones de transparencia, documentacion y comunicacion son aun mayores. PropLogica esta disenado para hacerte la vida mas facil.
- Informes financieros trimestrales generados automaticamente, listos para compartir con los copropietarios como lo exige el decreto.
- Registro de copropietarios y residentes que facilita el seguimiento del censo de mascotas y la entrega de documentos.
- Comunicacion por WhatsApp integrada: envia convocatorias, comparte actas y notifica cambios de forma directa y trazable.
- Dashboard de cumplimiento: ten visibilidad de tus obligaciones legales y su estado en un solo lugar.
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Guia Completa de la Ley 675 de Propiedad Horizontal