Ley 675 de 2001: Guia Completa de Propiedad Horizontal en Colombia

Que es la Ley 675 de 2001?

La Ley 675 de 2001 es el Regimen de Propiedad Horizontal en Colombia. Esta ley regula la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demas bienes comunes. Fue expedida el 3 de agosto de 2001 y reemplazo a la Ley 182 de 1948 y a la Ley 16 de 1985, que hasta entonces regulaban la propiedad horizontal en el pais.

La Ley 675 de propiedad horizontal aplica a todo edificio, conjunto residencial, conjunto comercial o proyecto de uso mixto que se someta al regimen de propiedad horizontal en Colombia. Desde conjuntos residenciales de dos pisos hasta complejos comerciales de gran envergadura, esta ley establece las reglas de convivencia, administracion y gestion economica que deben seguir copropietarios y administradores.

Para los administradores de propiedad horizontal, conocer la Ley 675 no es opcional: es la base legal de todas sus funciones, responsabilidades y facultades. En esta guia desglosamos cada aspecto clave de la ley para que puedas administrar tu copropiedad con confianza y cumplimiento legal.

Que es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio sobre inmuebles. A diferencia de la propiedad comun, donde un propietario tiene dominio total sobre un predio, en la propiedad horizontal coexisten dos tipos de derechos: la propiedad exclusiva sobre los bienes privados (apartamentos, locales, oficinas) y la copropiedad sobre los bienes comunes (zonas de circulacion, areas verdes, ascensores, cuartos de basura).

Segun el Articulo 3 de la Ley 675, una propiedad horizontal se constituye mediante escritura publica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos. Esta escritura contiene el reglamento de propiedad horizontal, que establece:

• La identificacion de los bienes de dominio particular o privado de cada copropietario.
• La determinacion de los bienes comunes, con indicacion de los que tienen el caracter de esenciales.
• Los coeficientes de copropiedad y los criterios para su calculo.

Al someterse al regimen de propiedad horizontal, la copropiedad se convierte en persona juridica (Articulo 32 de la Ley 675). Esto significa que puede celebrar contratos, tener cuenta bancaria, contratar empleados y ser representada legalmente por su administrador.

Organos de direccion y administracion de la propiedad horizontal

La Ley 675 establece una estructura de gobierno para cada copropiedad, con tres organos principales que garantizan la correcta administracion de propiedad horizontal:

Ademas de estos tres organos, la ley contempla la figura del Revisor Fiscal, cuya designacion es obligatoria en copropiedades de uso comercial o mixto. Cada uno de estos organos tiene funciones especificas que deben cumplirse para garantizar la transparencia y el buen gobierno de la copropiedad.

La Asamblea General de Copropietarios

La Asamblea General de copropietarios es el organo supremo de direccion de la copropiedad (Articulo 36, Ley 675). Esta conformada por todos los propietarios de bienes privados o sus representantes, y sus decisiones son obligatorias para todos los copropietarios, incluidos los ausentes y los disidentes. La asamblea de copropietarios se reune de forma ordinaria al menos una vez al ano, dentro de los tres primeros meses del ano calendario, y de forma extraordinaria cuando las circunstancias lo requieran.

Convocatoria de la asamblea

Segun el Articulo 39 de la Ley 675, la convocatoria a la asamblea general ordinaria debe realizarse con una antelacion no inferior a quince (15) dias calendario. Debe enviarse a cada propietario a la direccion registrada en la administracion e incluir el orden del dia, lugar, fecha y hora de la reunion. Para asambleas extraordinarias, la convocatoria puede realizarse con un minimo de cinco (5) dias de antelacion. Puede convocar el administrador, el consejo de administracion, el revisor fiscal o un numero plural de propietarios que represente al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Quorum de la asamblea de copropietarios

Para que la asamblea de copropietarios pueda deliberar y tomar decisiones validas, se requiere un quorum deliberatorio: la presencia de copropietarios que representen mas de la mitad (50% + 1) de los coeficientes de copropiedad. Si no se logra este quorum en la primera convocatoria, se puede realizar una segunda citacion dentro de los diez (10) a treinta (30) dias siguientes. En la reunion de segunda convocatoria, la asamblea sesiona y decide validamente con los propietarios que asistan, sin importar el porcentaje de coeficientes que representen (Articulo 40).

Mayorias y mayoria calificada

Las decisiones de la asamblea se toman por mayoria simple: mas de la mitad de los coeficientes representados en la reunion. Sin embargo, para ciertas decisiones trascendentales, la Ley 675 exige una mayoria calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto:

• Cambios que afecten la destinacion de los bienes comunes o impliquen una sensible disminucion en uso y goce.
• Imposicion de expensas extraordinarias cuya cuantia total supere cuatro (4) veces el valor de las expensas comunes mensuales.
• Aprobacion de reformas al reglamento de propiedad horizontal.
• Desafectacion de bienes comunes no esenciales, para lo cual se requiere el voto favorable del 70% de los coeficientes.

Actas de asamblea

Toda reunion de la asamblea debe quedar registrada en un acta firmada por el presidente y el secretario de la reunion (Articulo 47). El acta debe contener: fecha, hora y lugar de la reunion; listado de asistentes con sus coeficientes; orden del dia; resumen de las deliberaciones; texto de las proposiciones aprobadas y rechazadas con indicacion de los votos emitidos. Las actas deben registrarse en un libro de actas y estar disponibles para consulta de cualquier copropietario. Estas actas son prueba de las decisiones tomadas y son fundamentales para la transparencia de la administracion de propiedad horizontal.

El Consejo de Administracion

El Consejo de Administracion es un organo colegiado que actua como asesor y supervisor del administrador. Segun el Articulo 55 de la Ley 675, es obligatorio en copropiedades de uso comercial o mixto que cuenten con treinta (30) o mas unidades privadas. Para copropiedades residenciales, el consejo de administracion es potestativo: la asamblea puede decidir si lo crea o no.

El consejo de administracion esta compuesto por un numero impar de miembros principales (tres, como minimo) con sus respectivos suplentes, todos ellos copropietarios. Son elegidos por la asamblea general para periodos determinados en el reglamento de propiedad horizontal. Sus funciones principales incluyen: tomar las determinaciones necesarias para que la persona juridica cumpla sus fines; servir de organo de enlace entre la asamblea y el administrador; y todas aquellas que le asigne la ley o el reglamento de propiedad horizontal.

El Administrador de Propiedad Horizontal

El administrador es el representante legal de la persona juridica originada en la constitucion de la propiedad horizontal (Articulo 50, Ley 675). Es designado por la asamblea general o por el consejo de administracion (si existe y si la asamblea le ha delegado esa funcion). El administrador de propiedad horizontal puede ser persona natural o juridica, y en copropiedades de uso comercial o mixto, debe acreditar idoneidad para ejercer el cargo.

Funciones del administrador (Articulo 51)

El Articulo 51 de la Ley 675 establece las siguientes funciones principales del administrador de propiedad horizontal:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobacion el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes.
3. Atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
4. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administracion.
5. Preparar y someter a consideracion del consejo de administracion las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia.
6. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
7. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona juridica que surgen como consecuencia de la desafectacion de bienes comunes no esenciales.
8. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administracion, conservacion y disposicion de los mismos.
9. Cobrar y recaudar, directamente o a traves de apoderados, las cuotas de administracion ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligacion de caracter pecuniario a cargo de los propietarios.
10. Elevar a escritura publica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general.
11. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona juridica y conceder poderes especiales para tal efecto.
12. Notificar a los propietarios de bienes privados las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administracion.
13. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias previstas en la ley y en el reglamento.
14. Las demas funciones previstas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal.

El administrador responde por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave cause a la persona juridica, a los propietarios o a terceros. Su gestion debe ser transparente, y es fundamental que cuente con herramientas adecuadas para el manejo de la informacion contable, el recaudo de cuotas de administracion y la comunicacion con los copropietarios.

El Revisor Fiscal en la Propiedad Horizontal

El revisor fiscal es un organo de control de la copropiedad, obligatorio en copropiedades de uso comercial o mixto (Articulo 56, Ley 675). En copropiedades de uso residencial, su designacion es potestativa. El revisor fiscal de propiedad horizontal debe ser contador publico con matricula vigente e independiente del administrador y del consejo de administracion.

Las funciones del revisor fiscal en la propiedad horizontal incluyen:

• Verificar que las operaciones del edificio o conjunto se ajusten a la ley, al reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones de la asamblea.
• Dar oportuna cuenta a la asamblea o al consejo de administracion de las irregularidades que detecte en el manejo de los bienes y fondos de la persona juridica.
• Inspeccionar los bienes de la copropiedad, velar por su conservacion y seguridad, y procurar que se lleve contabilidad de todos ellos.
• Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspeccion y vigilancia de la copropiedad, y rendir los informes a que haya lugar.

Bienes comunes y bienes privados en la propiedad horizontal

Uno de los conceptos fundamentales de la Ley 675 es la distincion entre bienes privados y bienes comunes en propiedad horizontal. Los bienes privados son las unidades de dominio exclusivo de cada copropietario: apartamentos, locales, oficinas, bodegas, parqueaderos de propiedad privada. Los bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto que pertenecen en copropiedad a todos los duenos de bienes privados.

Bienes comunes esenciales

Los bienes comunes esenciales de propiedad horizontal son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservacion y seguridad del edificio o conjunto, y para el goce de los bienes privados. Incluyen: el terreno sobre el cual se levanta el edificio, la estructura del edificio (cimientos, muros de carga, columnas, placas), las fachadas, cubiertas, escaleras de circulacion general, ductos de instalaciones y redes de servicios publicos. Estos bienes son inenajenables e imprescriptibles: no pueden venderse, hipotecarse ni desafectarse del regimen de propiedad horizontal (Articulo 19).

Bienes comunes no esenciales

Los bienes comunes no esenciales son aquellos cuya desafectacion no afecta la existencia ni la seguridad del edificio o conjunto. Pueden desafectarse mediante decision de la asamblea con mayoria calificada del 70% de los coeficientes. Ejemplos comunes: salones comunales, gimnasios, zonas de juegos, terrenos de reserva. Una vez desafectados, pueden ser enajenados a titulo oneroso a favor de copropietarios o terceros.

Bienes comunes de uso exclusivo

El reglamento de propiedad horizontal puede asignar ciertos bienes comunes al uso y goce exclusivo de determinados copropietarios, sin que pierdan su caracter de bienes comunes (Articulo 22). Ejemplos frecuentes: terrazas, patios, parqueaderos visitantes asignados, jardines adyacentes a unidades de primer piso. El copropietario beneficiario debe asumir la responsabilidad de su mantenimiento y reparaciones, y no puede impedir la realizacion de mejoras, reparaciones o actividades que la copropiedad necesite ejecutar sobre estos bienes.

Coeficientes de copropiedad

Los coeficientes de copropiedad son indices que determinan la participacion porcentual de cada propietario en los bienes comunes del edificio o conjunto (Articulo 25, Ley 675). Estos coeficientes se establecen en el reglamento de propiedad horizontal y se calculan con base en el area privada construida de cada bien privado en relacion con el area privada construida total del edificio o conjunto.

Los coeficientes de copropiedad son determinantes para dos aspectos fundamentales de la administracion de propiedad horizontal: (1) el derecho de voto en la asamblea de copropietarios, donde cada propietario vota con el porcentaje correspondiente a su coeficiente; y (2) la proporcion en la que cada propietario debe contribuir a las expensas comunes, es decir, las cuotas de administracion ordinarias y extraordinarias.

Cuotas de administracion y cobro ejecutivo en propiedad horizontal

Las cuotas de administracion (tambien llamadas expensas comunes) son las contribuciones economicas que cada copropietario debe pagar para cubrir los gastos de administracion, mantenimiento, reparacion y reposicion de los bienes comunes. Se dividen en cuotas ordinarias (presupuesto mensual regular) y cuotas extraordinarias (aprobadas por la asamblea para gastos imprevistos o mejoras).

El pago puntual de las cuotas de administracion es una obligacion legal de todo copropietario (Articulo 29, Ley 675). El no pago de las cuotas genera intereses de mora a la tasa maxima legal permitida y puede dar lugar a la restriccion del uso de ciertos bienes comunes no esenciales, segun lo establezca el reglamento.

Cobro ejecutivo de cuotas de administracion

La Ley 675 dota a las copropiedades de una herramienta poderosa para el recaudo: el cobro ejecutivo de propiedad horizontal. Segun el Articulo 48, el certificado de existencia y representacion legal de la persona juridica, junto con la copia del acta de la asamblea o del consejo que apruebe la liquidacion de las cuotas de administracion, presta merito ejecutivo. Esto significa que la copropiedad puede cobrar judicialmente las cuotas adeudadas mediante un proceso ejecutivo, sin necesidad de un proceso ordinario previo.

• Para iniciar el cobro ejecutivo, el administrador debe contar con la liquidacion aprobada de la deuda, incluyendo capital, intereses y costas.
• El titulo ejecutivo se compone del certificado de existencia y representacion legal y la liquidacion de cuotas aprobada.
• El proceso ejecutivo puede incluir medidas cautelares como el embargo y secuestro del bien privado del deudor.

Un sistema eficiente de administracion de propiedad horizontal debe llevar un control riguroso de los pagos, generar estados de cuenta actualizados y facilitar la comunicacion con los copropietarios morosos antes de recurrir al cobro ejecutivo. La prevencion y el cobro oportuno reducen significativamente la cartera morosa.

Paz y salvo en propiedad horizontal

El paz y salvo es un documento que certifica que un copropietario se encuentra al dia en el pago de todas sus obligaciones economicas con la copropiedad. Segun el Articulo 29 de la Ley 675, para efectos de la transferencia de dominio de un bien privado (venta, donacion, permuta), el notario debera exigir paz y salvo de la administracion del edificio o conjunto. Sin este documento, no se puede protocolizar la escritura de transferencia.

El paz y salvo protege tanto al comprador (quien se asegura de no adquirir un inmueble con deudas de administracion) como a la copropiedad (que garantiza el cobro de las obligaciones pendientes antes de que cambie el propietario). El administrador de propiedad horizontal esta obligado a expedir el paz y salvo dentro de un plazo razonable, y no puede negarse a emitirlo si el propietario efectivamente se encuentra al dia.

Seguros obligatorios en propiedad horizontal

El Articulo 15 de la Ley 675 establece que todo edificio o conjunto sometido al regimen de propiedad horizontal debe tomar un seguro que cubra los riesgos de incendio y terremoto sobre los bienes comunes. Esta es una obligacion de la persona juridica (la copropiedad) y su costo se cubre con las cuotas de administracion.

La poliza de seguros de propiedad horizontal debe cubrir al menos la reconstruccion total del edificio en caso de siniestro. El incumplimiento de esta obligacion puede generar responsabilidad para el administrador y el consejo de administracion. Es recomendable tambien tomar seguros complementarios que cubran responsabilidad civil extracontractual, rotura de vidrios, danos por agua y otros riesgos comunes en copropiedades.